قانون الإيجار القديم: انتهاء العلاقة الإيجارية وتحديد القيمة الجديدة

في خطوة تشريعية تاريخية طال انتظارها، تدخل مصر مرحلة جديدة في تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين، حيث يدخل قانون الإيجار القديم حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من يوم غد الثلاثاء، الموافق 5 أغسطس 2025. هذا القانون، الذي أثار جدلاً واسعًا في الأوساط المجتمعية والقانونية، يهدف إلى إيجاد حل متوازن لواحدة من أكثر القضايا تعقيدًا في مصر، والتي امتدت لعقود طويلة. وقد كشف الدكتور محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، عن التفاصيل الدقيقة والجدول الزمني لتطبيق القانون، موضحًا الخطوات التي سيتم اتخاذها خلال الفترة المقبلة لإنهاء العلاقة الإيجارية بشكل تدريجي وتحديد القيم الإيجارية الجديدة. من خلال خبرتنا في متابعة الشأن التشريعي، نقدم لكم تحليلاً شاملاً لأبرز بنود هذا القانون وتأثيراته المتوقعة على كل من المالك والمستأجر. [4]

يمثل القانون الجديد نقطة تحول، حيث يضع جدولًا زمنيًا واضحًا لإنهاء العقود القديمة، مع فترة انتقالية تهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق الطرفين. كما يضع آلية جديدة لحساب القيمة الإيجارية تعتمد على تصنيف المناطق السكنية، وهو ما يتطلب تشكيل لجان متخصصة للقيام بهذه المهمة الدقيقة. [5]

أحد أهم بنود القانون الجديد هو تحديده لمواعيد نهائية وقطعية لانتهاء العلاقة الإيجارية الخاضعة لأحكام "الإيجار القديم". وقد أوضح الدكتور الفيومي أن القانون يفرق بين الوحدات السكنية والوحدات غير السكنية، مانحًا فترة انتقالية أطول للوحدات السكنية مراعاة للبعد الاجتماعي.

الجدول الزمني كالتالي:

• الوحدات غير السكنية: بالنسبة للمحلات التجارية والمكاتب الإدارية والعيادات وغيرها من الوحدات المستخدمة لأغراض غير سكنية، تنتهي العلاقة الإيجارية بشكل نهائي يوم 5 أغسطس 2030.
• الوحدات السكنية: بالنسبة للشقق المستخدمة لغرض السكن، تم منحها فترة انتقالية أطول، حيث تنتهي العلاقة الإيجارية بشكل نهائي يوم 5 أغسطس 2032.

بالإضافة إلى ذلك، نص القانون على حالات محددة تتيح للمالك استرداد وحدته السكنية قبل الموعد النهائي، ومنها:

• الشقق المغلقة: يمكن للمالك استرداد الشقة إذا كانت مغلقة وغير مستغلة من قبل المستأجر، وذلك عبر تقديم عريضة إلى قاضي الأمور الوقتية لإثبات ذلك.
• امتلاك المستأجر لوحدة أخرى: يتيح القانون للمالك استرداد الوحدة إذا ثبت امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى بديلة.

لتصحيح القيم الإيجارية المتدنية التي استمرت لعقود، وضع القانون آلية جديدة لحساب الإيجار خلال الفترة الانتقالية. تبدأ هذه الآلية بفترة تمهيدية، تليها مرحلة تطبيق القيمة الجديدة بناءً على تصنيف المناطق.

المرحلة التمهيدية (3 أشهر):

اعتبارًا من 1 سبتمبر 2025 ولمدة ثلاثة أشهر (سبتمبر، أكتوبر، نوفمبر)، سيبدأ المستأجرون في دفع قيمة إيجارية موحدة ومؤقتة قدرها 250 جنيهًا مصريًا شهريًا. هذه الفترة تهدف إلى تهيئة الأوضاع لحين انتهاء اللجان المختصة من أعمالها. [3]

المرحلة الدائمة (اعتبارًا من ديسمبر 2025):

بعد انتهاء عمل اللجان وتصنيف المناطق، سيتم احتساب القيمة الإيجارية الجديدة بناءً على هذا التصنيف، وذلك بضرب القيمة الإيجارية الحالية في معامل مضاعفة محدد، مع وضع حد أدنى لكل منطقة.

تصنيف المنطقة	معامل المضاعفة	الحد الأدنى للإيجار الشهري
المناطق المتميزة	20 مثل القيمة الحالية	1000 جنيه مصري
المناطق المتوسطة	10 أمثال القيمة الحالية	400 جنيه مصري
المناطق الشعبية (الاقتصادية)	لم يحدد معامل مضاعفة صريح	250 جنيه مصري

لضمان تطبيق آلية الإيجار الجديدة بعدالة، نصت المادة (3) من القانون على تشكيل لجان متخصصة في كل محافظة. هذه اللجان هي حجر الزاوية في تحديد القيمة الإيجارية المستقبلية.

آلية عمل اللجان:

• سيصدر قرار بتشكيل هذه اللجان من المحافظ المختص في كل محافظة.
• ستبدأ اللجان عملها فورًا، ومن المقرر أن تنتهي من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ بدء العمل بالقانون (أي بحلول نوفمبر 2025).
• يجوز لرئيس مجلس الوزراء مد فترة عمل اللجان لمدة ثلاثة أشهر إضافية إذا لزم الأمر.
• سيصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء يحدد قواعد ونظام عمل هذه اللجان بشكل تفصيلي. [2]

معايير التقسيم:

ستعتمد اللجان على مجموعة من المعايير والضوابط الموضوعية لتقسيم المناطق إلى متميزة، متوسطة، واقتصادية (شعبية)، وتشمل:

1. الموقع الجغرافي: طبيعة المنطقة والشارع الذي يقع فيه العقار وأهميته.
2. مستوى البناء: جودة البناء، نوعية المواد المستخدمة، ومتوسط مساحات الوحدات في المنطقة.
3. المرافق والخدمات: مدى توفر المرافق الأساسية مثل المياه، الكهرباء، الغاز الطبيعي، وشبكات الاتصالات.
4. البنية التحتية: جودة شبكة الطرق، توفر وسائل المواصلات، وقرب الخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية.
5. التقييم الضريبي: الاسترشاد بالقيمة الإيجارية السنوية المحددة للعقارات المماثلة في نفس المنطقة، والخاضعة لقانون الضريبة العقارية. [1]

بعد انتهاء عمل اللجان، سيصدر المحافظ قرارًا بالنتائج النهائية، والذي سيُنشر في جريدة الوقائع المصرية ويُعلن في الوحدات المحلية ليكون ملزمًا للجميع. [6]

• [1] - خليجي 7 - تشكيل لجان جديدة لتحديد الإيجارات
• [2] - اليوم السابع - قانون الإيجار القديم.. تعرف على موعد تشكيل اللجان
• [3] - أموال الغد - كيف ستُحتسب القيم الإيجارية الجديدة
• [4] - مصراوي - إسكان النواب تكشف خطوات تطبيق قانون الإيجار القديم
• [5] - أموال الغد - تفاصيل قانون الإيجار القديم
• [6] - اليوم السابع - موعد تشكيل لجان تحديد الإيجارات